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    《松原市關于進一步加強和規范房地產開發管理工作的意見(草案)》征詢社會公眾意見 文件

     

    松原市關于進一步加強和規范

    地產開發管理工作的意見

    (征求意見稿)

    第一章  總則

    第一條 為規范我市房地產開發經營行為,進一步加強房地產行業管理,促進房地產市場平穩、健康、有序發展,根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房地產開發經營管理條例》(國務院令第248)、《城市商品房預售管理辦法》(建設部令第40)、《房地產開發企業資質管理規定》(建設部令第77號)、《商品房銷售管理辦法》(建設部88號令)、《吉林省房地產開發企業資質管理實施細則》(吉建房[2010]42號)、《吉林省關于進一步規范房地產開發企業資質管理工作的通知》(吉建房[2017]43號)等規定,結合我市實際,現就進一步加強和規范房地產開發管理提出如下意見:

    第二條 本意見所稱房地產開發經營,是指房地產開發企業在本市、縣城市規劃區內國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設、轉讓房地產開發項目或者銷售、出租商品房的行為。

    第三條 房地產開發經營應當按照社會效益、環境效益、經濟效益相統一的原則,實行全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設。

    第四條 市、縣人民政府房地產行政主管部門(以下簡稱房地產行政主管部門)是本行政區域內城市房地產開發的行政主管部門。

    規劃、國土、住建、公用、發改、工商行政、稅務、公安、安監、環保、人防、住房公積金、地震、物價、財政局、市容局、供電局、人民銀行、氣象局、郵政局、統計局、消防支隊、大項目辦等部門應當按照職責分工,共同做好與房地產開發的相關管理工作。

    第二章 房地產開發用地管理

    第五條 嚴把房地產開發企業市場準入關。國土局對競買人參加招拍掛出讓土地時,應對土地競買者的資金實力和開發經營行為等進行綜合審查,發現并核實競買人資金實力不足或者存在違法違規違約行為的,在結案和問題查處整改到位前,應當限制或禁止競買人及其控股股東參加土地競買活動

    第六條 住建、國土部門要依法依規,強化房地產開發全過程的聯動監管,進一步規范市場秩序。對在房地產開發和交易環節中有嚴重違法違規行為的房地產開發企業,以及違反有關資質管理規定的房地產開發企業,國土局可以根據住建部門提供的處罰信息,限制或禁止其參與新出讓房地產用地競買。國土局負責對經營性用地(房地產)的競買人進行報名資格審查。競買人應在報名截止時間前24小時向市住建局申請備案,由市住建局審核競買人是否有項目遺留問題未處理完畢、嚴重違法違規行為和不良信用記錄等情況,并在競買申請書中注明,作為土地競買人資格審查的否決依據。

    第七條 從事房地產開發和經營的企業應當向工商行政管理部門申請設立登記,符合法定條件的,發給營業執照。

    第八條 國土局要嚴格執行房地產用地開工、竣工制度,全面掌握項目用地供應時間、約定開工竣工時間、建設規模及工程進度等。對未按《國有建設用地使用權出讓合同》約定時間開工的或開工進度緩慢影響按期竣工的開發企業,要及時下發催促開、竣工函;對逾期仍不整改的,按照《閑置土地處置辦法》有關規定予以處理。嚴禁任何單位和個人擅自更改規劃和建設條件。開發企業提出申請調整規劃建設條件經批準后不按期開工的,應當收回土地使用權,重新按招標拍賣掛牌方式出讓土地。

    第九條 建立不良行為記錄和行政審批聯動機制。對于經查實的房地產開發企業存在不良經營行為記錄的,房地產行政主管部門應于10個工作日內通過政府門戶網站向社會發布。將不良記錄與發改、國土、規劃、住建、公用、環保、金融等部門共享,限制或禁止其參與新的土地競購買、規劃審批、資質申請、基礎設施配套、環保節能、金融貸款等活動。

    第三章  房地產開企業資質管理

    第十條 房地產開發企業要在資質證書的有效期限內和批準的經營業務范圍內從事房地產開發經營業務。未取得資質證書的企業,不得從事房地產開發經營業務。

    第十一條 根據《吉林省人民政府關于取消、下放和保留省級行政許可事項的決定》(吉政發〔2017〕33號)規定,明確資質審批權限。

    市、縣審批權限。自2018年1月1日起,按照“屬地化管理”的原則,房地產開發企業四級、暫定資質的審批權限由市、縣(市)房地產開發主管部門負責審批。

    第十二條 房地產開發企業應通過“吉林省房地產開發企業資質管理信息系統”提出有關行政許可事項,房地產行政主管部門要依托該系統進行審批。

    第十三條 房地產開發企業資質等級分為一級、二級、三級、四級、暫定級別。各資質等級企業的申報條件,嚴格執行《吉林省房地產開發企業資質管理實施細則》(吉建房[2010]42號)、《吉林省關于進一步規范房地產開發企業資質管理工作的通知》(吉建房[2017]43號)。

    第十四條 房地產開發企業新申請資質證書、資質續期、企業分立的、資質證書企業名稱、法定代表人、注冊資本、企業類型、企業地址、營業執照注冊號變更的,應當自領取營業執照之日起30日內,嚴格按照《吉林省房地產開發企業資質管理實施細則》(吉建房[2010]42號)、《吉林省關于進一步規范房地產開發企業資質管理工作的通知》(吉建房[2017]43號)執行。

    十五 房地產開發企業申請辦理企業注銷的,應辦理資質證書注銷手續后,再到工商行政管理部門辦理企業法人營業執照注銷手續。

    第十六條 資質證書有效期限。 二、三、四級資質房地產開發企業,符合相應級別條件規定的,資質證書的有效期為 2 年。新申請暫定資質證書有效期1年,每次延續期限不得超過1年。

    暫定資質房地產開發企業,自取得暫定資質證書之日起1年內無開發項目的,有效期不得延長。

    有效的房地產開發項目以規劃、住房城鄉建設、發展改革、國土資源等行政機關批準發放的有效行政許可文件為準。

    第十七條 二、三、四級資質房地產開發企業近 4 年業績低于其資質等級標準的,申請資質延續的,資質等級核定至相應級別。

    房地產開發企業自取得暫定資質證書之日起 3 年內有開發項目的且不具備升級條件的,可以續期,每次延續期限不得超過 1 年。

    第十八條 房地產開發企業申請名稱變更、法定代表人變更、注冊資本變更、企業類型變更、企業地址變更、營業執照注冊號變更、資質證書遺失補證,企業提供的要件齊全,符合要求的,應當日辦結。企業申請資質新設立、升級、延續、合并、分立、注銷符合條件的,應在10個工作日內辦結。

    第十九條 取消部分審批材料。房地產開發企業提交的申請材料中取消驗資報告、存款證明、公司章程、公司經營場所證明、租賃經營場所證明、經紀人資格證書。企業申請資質證書丟失補辦的,取消在當地公開發行的報刊上刊登遺失聲明的材料。

    簡化部分審批材料。房地產開發企業申請資質變更的,以變更后的企業法人營業執照的信息為準,不得要求企業重復提供向工商部門提交的有關變更材料。

    第二十條 對于房地產開發企業存在歷史遺留問題或法律糾紛等問題的,經審查資質證書確需繼續有效的,應在資質證書上注明“該公司資質證書僅用于處理XX項目遺留問題(項目四至),不得承擔新的房地產開發項目”, 項目結束后注銷資質。

    第二十一條 房地產開發企業資質自有效期屆滿之日起失去效力,企業不得繼續從事經營業務。

    第二十二條 資質證書有效期屆滿未申請資質延續或不予續期的,發證機關啟動資質注銷程序,并按照如下程序辦理:在省住房和城鄉建設廳網站公告 30 日;公告結束后沒有保留企業資質正當理由的,予以注銷。

    第二十三條 房地產行政主管部門在房地產開發企業辦理相關行政許可事項時,對申報材料不符合條件的,應一次性書面告知理由。通過讓數據 “多跑路 ”,換取房地產企業 “少跑腿 ”甚至 “不跑腿 ”。實現企業到主管部門 “只跑一次 ”、甚至 “零上門。

    第四章 房地產開發企業經營范圍

    第二十四條 房地產開發企業承擔業務范圍根據資質等級確定,并按照資質證書上規定的經營業務范圍從事房地產開發經營業務。

    第二十五條 暫定級別的房地產開發企業只允許在企業工商注冊所在地從事房地產開發經營業務。

    第五章  房地產開發企業商品房預售許可辦理

    第二十六條 房地產行政主管部門對開發企業提供的有關材料是否符合法定條件進行審核。開發企業對所提交材料實質內容的真實性負責。開發企業的申請材料不符合法定條件的、所提交材料已過期的或超越資質等級開發的,房地產行政主管部門應在受理之日起5日內,依法作出不予許可的書面決定并告之開發企業。

    第二十七條 嚴格商品房項目預售許可條件。結合當地實際,合理確定商品住房項目預售許可的工程形象進度和最低規模要求。預售許可的最低規模不得小于棟,不得分層、分單元申報預售許可。鼓勵現房銷售。

    第二十八條 未取得預售許可證的商品房項目,房地產開發企業和從事商品房銷售代理的房地產經紀機構不得進行預售,不得以認購、預訂、排號、發放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預收款性質的費用,不得參加任何展銷活動,不得發布商品房預售廣告。

    第二十九條 商品房銷售實行價格申報制度,商品房經營者在銷售前應到價格主管部門申報價格。取得預售許可證的商品房項目,房地產開發企業必須在10日內一次性公開全部準售房源,并嚴格按照申報價格明碼標價對外銷售。商品房銷售明碼標價實行一套一標。商品房經營者應當對每套商品房進行明碼標價。

    第三十條 開發企業申請辦理商品房預售許可證,應當嚴格按照國務院、住建部文件要求執行。

    第三十一條 商品房按套內建筑面積或者建筑面積計價的,當事人應當在合同中載明合同約定面積與產權登記面積發生誤差的處理方式。

    合同未作約定的,按以下原則處理:

    (一)面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)的,據實結算房價款;

    (二)面積誤差比絕對值超出3%時,買受人有權退房。買受人退房的,開發企業應當在買受人提出退房之日起30日內將買受人已付房價款退還給買受人,同時支付已付房價款利息。買受人不退房的,產權登記面積大于合同約定面積時,面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由買受人補足;超出3%部分的房價款由開發企業承擔,產權歸買受人。產權登記面積小于合同約定面積時,面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)部分的房價款由開發企業返還買受人:絕對值超出3%部分的房價款由開發企業雙倍返還買受人。

    面積誤差比為產權登記面積與合同約定面積之差同合同約定面積之比乘以100%。

    第六章 房地產開發企業項目管理

    第三十二條 房地產開發企業應當按照國有建設用地使用權出讓合同約定的開工、竣工期限進行項目開發。

    第三十三條 商品房預售實行預售許可制度,房地產開發項目應取得商品房預售許可證后方可對外銷售。銷售現場應公示企業營業執照、資質證書、不動產權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、商品房預售許可證、商品房買賣合同示范文本、建筑節能措施等。

    第三十四條 開發項目預售資金必須用于該項目建設、不得抽逃挪用。房地產開發企業廣告宣傳須規范合法、銷售過程公開透明、售后服務措施到位。

    第三十五條 加強商品房交付使用管理。進一步明確交房條件與標準,對合同約定的交付事項要進行相關專業驗收,房地產行政主管部門要各負其職,保證業主收房時消防、供水、供電、供熱、燃氣、道路、綠化、環衛、電梯、物業、郵政信箱等配套設施可正常投入使用。

    第三十六條 房地產開發主管部門要依托“房地產開發企業項目手冊”管理系統和房地產開發項目統計月報表,把行政許可與企業每月報送的房地產開發項目投資、開工、銷售等指標數據的準確性、及時性相結合。對于房地產開發企業不報送或不按時向房地產開發主管部門報送數據的,根據《中華人民共和國統計法》的相關規定予以處理。房地產開發投資額達到國家規定的統計范圍的,應當按國家有關規定辦理開工統計登記。

    第七章 部門聯動監管

    第三十七條 加強發改、公安、財政、國土、住建、規劃、公用、環保、電業等部門對房地產開發項目采取定期、不定期巡查、抽檢等方式,對房地產開發項目進行跟蹤管理,重點查處消費者投訴集中、媒體曝光的企業和項目,對涉嫌違法違規的由公安部門加大打擊力度。

    第三十八條 實行房地產行業信息共享和聯動監管。發改、公安、地稅、國土、住建、規劃、公用、環保、市容、人防、電業、金融等相關部門在為房地產開發企業與項目辦理立項備案、用地審批、規劃建設、施工許可、商品房預售、稅務登記、規劃核實、竣工備案、物業交付、產權登記、質量保修、供水供熱、燃氣、供電、人防工程、銀行征信與融資信貸等手續時,須同時查驗企業資質證書,嚴格按資質證書登記事項、規定范圍和年度資質核查情況、信用信息等共享信息,實施同步監管服務。

    第三十九條 房地產行政主管部門在辦理房地產開發項目相關手續時,應當審查開發企業資質證書。按照資質證書批準權限給予審批,不得批準開發企業超越資質等級開發。對未取得資質證書的企業或持過期失效的資質證書的企業不得從事房地產開發經營業務。

    第四十條 房地產行政主管部門應當根據企業信用狀況建立懲戒機制。對失信企業,應當將其不良行為記入企業信用檔案,并且限制或禁止其參與新的土地競買等活動。

    第四十一條 發改、國土、環保、住建、規劃、公用(自來水公司、供熱公司、燃氣公司、園林處)、供電、住房公積金中心、人防、氣象、銀行、消防等部門要依據各自的職能職責,創新工作方法,簡化辦事環節,提高審批效率,主動深入一線,廣泛聽取意見,不斷改進作風,強化責任意識,切實為房地產企業提供優質、高效、快速的服務,為全市的房地產市場平穩健康發展創造有利條件,優化服務環境,發揮職能作用。

    第八章 法律責任

    第四十二條 違反本意見的行為,法律、法規對處罰機關、處罰種類、處罰幅度有規定的,從其規定;未作規定的,依照本意見執行。

    第四十三條 違反本意見,未取得資質等級證書或者超越資質等級從事房地產開發經營的,由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令限期改正,處5萬以上10萬以下的罰款;逾期不改正的,由工商行政管理部門吊銷營業執照。

    第四十四條 違反本意見,擅自預售商品房的,由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令停止違法行為,沒收違法所得,可以并處已收取的預付款百分之一以下的罰款。

    第四十五條 任何單位和個人不得涂改、出租、出借、轉讓、出賣資質證書。如有上述行為的,由原資質審批部門公告資質證書作廢,收回證書,并處以1萬元以上3萬元以下的罰款。

    第四十六條 開發企業不按規定使用商品房預售款項的,由房地產管理部門責令限期糾正,并可處以違法所得3倍以下但不超過3萬元的罰款。

    第四十七條 本意見由市政府建設行政主管部門負責解釋。

    第四十八條 本意見自2018年  月  日起執行。本《意見》未盡事宜,繼續按照國家和省現行政策執行。

     

      松原市人民政府擬制定出臺《松原市關于進一步加強和規范房地產開發管理工作的意見(草案)》,目前,該草案的征求意見稿已經形成,現將市法制辦公室正在審核的由市住建局起草的《松原市關于進一步加強和規范房地產開發管理工作的意見(草案)》通過松原市政府網站和市法制辦公室網站,向社會廣泛征求意見,以便進一步研究修改,再提請市政府常務會議審議。
     
      公眾可于2018年8月24日前通過以下三種方式提出意見:
     
      一、通過信函方式郵寄至松原市沿江東路339號市法制辦公室備審科收,郵政編碼:138000,信封上注明“征求意見”字樣;
     
      二、通過電子郵件方式將意見發送至:syszffzb@126.com;
     
      三、傳真:0438-2292209
     
      附:《松原市關于進一步加強和規范房地產開發管理工作的意見(草案)》
     
      松原市法制辦公室
     
      2018年7月30日
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